Escrow sözleşmesi, taraflarının devreden, devralan ve Escrow tutan olduğu üç taraflı bir hukuki ilişkidir. Bu ilişkiye göre devreden belli bir şeyi teslim etme veya bir işi gerçekleştirmeyi üstlenirken bunun karşılığı olarak devralan, devredene ödeme yapmakla yükümlüdür. Escrow tutanın bu ilişkideki rolü ise taraflar arasındaki ödemelerin karşı taraf yükümlülüğünü yerine getirdikten sonra yapılmasını sağlamaktır.

Bir taşınmaz satım sözleşmesini ele alalım. Bu sözleşmeye göre satıcı taşınmazı devretmekle alıcı ise taşınmaz bedelini ödemekle yükümlüdür. Bu satım ilişkisinde taraflar her ne kadar karşılıklı yükümlülüklerini aynı anda yerine getirmekle sorumlu olsa da gerçek hayatta bu mümkün değildir. Zira ödemeyi alan satıcı taşınmazı devretmeyebilir yahut devretmekten vazgeçebilir. Ya da önce taşınmazın devredildiği varsayımında alıcı satıcıya ödeme yapmayabilir.

Bu gibi risklerin önüne geçmek için alıcı bu bedeli doğrudan satıcıya ödemek yerine bağımsız 3. Kişi konumundaki Escrow tutana depo eder. Escrow tutan ise satış bedelini taşınmaz devir işlemleri tamamlandıktan sonra satıcıya öder. Fakat satıcı, taşınmazı devretmez ise Escrow tutan satış bedelini alıcıya iade eder. Escrow sözleşmesi sayesinde hem satıcı hem de alıcı karşılıklı güven ilişkisini sağlamış olmaktadır. Satıcı, taşınmazı devrettiği durumda ödemeyi alacağının alıcı ise taşınmazı devralmadığı durumda parasını kaybetmeyeceğinin garantisi altında bu ilişkiye girerler.


Akreditif ise Akreditif Açtıranın, bankaya ödeme yapma yetkisi vermesinden ibaret olup tek taraflı bir işlemdir. Akreditif Açtıran kişi, bankadan bir başkasının kendi hesabından tahsilat yapmasına izin verilmesini ister. Nitelik olarak havaleye büyük oranda benzeyen bu ilişkide banka, Akreditif Açtıranın talimatı doğrultusunda Akreditif Lehtarına ödeme yapar.

Yine yukarıdaki örneği Akreditif ilişkisine uygulayacak olursak alıcı yani ödemeyi yapacak kişi bankaya yetki verir ve banka bu yetki sayesinde satıcının kendisine başvurması halinde taşınmaz bedelini alıcının hesabından alıp satıcıya öder.

Escrow sözleşmesinde üç taraflı bir ilişki söz konusu iken Akreditif tek taraflı bir işlemdir. Akreditifte bankanın ödeme yapması temel hukuki ilişkiden- örneğin yukarıdaki satım sözleşmesinden- bağımsızdır. Bankanın verilen yetki doğrultusunda ödeme yapmaktan başka fonksiyonu yoktur. Banka tarafların yükümlülüğünü yerine getirip getirmediğinin kontrolü bir yana taraflar arasında bir sözleşmenin mevcut olup olmadığını dahi kontrol etmez. Oysa Escrow sözleşmesinde Escrow tutan, bankadan farklı olarak temel hukuki ilişkinin bir öznesidir. Verilecek eşya yahut ödenecek bedel onun uhdesindedir ve tarafların yükümlülüklerini yerine getirdiğinin kontrolünü sağladıktan sonra bu bedeli öder veya teslim edilmesi istenen şeyi teslim eder.

Bu bakımdan, Escrow sayesinde taraflar kendilerini güvence altına almış olurlar fakat Akreditifte ödemenin yapılıp yapılmayacağının yahut eşyanın teslim edilip edilmeyeceğinin bir garantisi yoktur. Çünkü bankanın hesapta para bulunması durumunda ödeme yapmak dışında bir yükümlülüğü yoktur ve hatta bankanın kendisine verilen yetkiyi kabul etmek gibi bir zorunluluğu dahi bulunmamaktadır.