Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelikte Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik, 21 Ekim 2020 tarihli Resmi Gazete ile yayımlanarak yürürlüğe girdi. Yayımlanan yeni yönetmelik ile beraber eski yönetmelikte bulunan bazı önemli maddelerde değişikliğe gidilmiş oldu.
Düzenlemeden önce Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmeliğin 12. Maddesi şu şekildeydi;
“ Mücavir alan içinde belediye encümeni kararı, dışında ise il idare kurulu kararı veya parselasyon planlarını yapan/yaptıran idarenin yazısı ile uygulamaya alınan taşınmaz malların ada ve parsel numaraları ilgili tapu müdürlüğüne gönderilerek, tapu kayıtlarına “3194 sayılı İmar Kanununun 18 inci maddesine istinaden imar uygulamasına alınmıştır” belirtmesinin konulması istenir.”
Yönetmeliğin 12. Maddesinin birinci fıkrasında yer alan “Mücavir alan” ibaresi “Belediye ve mücavir alan” olarak değiştirilmiştir. Mücavir alan, belediye sınırları dışında olup, imar mevzuatı bakımından belediyelerin kontrol ve mesuliyeti altına verilmiş olan alanlardır. Dolayısıyla değiştirilmiş olan bu madde ile artık hem mücavir alanlar hem de belediye alanı içinde parselasyon planlarını yapan veya yaptıran idarenin yazısı ile uygulamaya alınan taşınmaz malların ada ve parsel numaraları ilgili tapu müdürlüğüne gönderilerek, tapu kayıtlarına bunun belirtilmesi istenmiştir.
Aynı Yönetmeliğin 16 ncı maddesinin ikinci fıkrasında yer alan “doğrudan satılır” ibaresi “29/6/2001 tarihli ve 4706 sayılı Hazineye Ait Taşınmaz Malların Değerlendirilmesi ve Katma Değer Vergisi Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanunun 4 üncü maddesinin birinci fıkrasının (c) bendindeki şartları sağlamak kaydıyla doğrudan satılabilir” olarak değiştirilmiştir.
Bu kanun 4. Maddesinin 1. Fıkrasının c bendi ise şu şekildedir;
Hisse oranı yüzde kırkı veya hisse miktarı uygulama imar planı sınırları içinde dörtyüz, dışında ise dörtbin metrekareyi aşmamak kaydıyla talepte bulunan hissedarlarına,
Düzenleme ortaklık payı kesintisi yapılamaması nedeniyle belediye/valilik mülkiyetindeki alanlar veya Hazine taşınmazlarından tahsis yapılmak suretiyle hisselendirilen parsellerdeki kamu hisseleri yapı sahibine rayiç bedel üzerinden bu şart sağlandığı takdirde doğrudan satılabilir.
Aynı Yönetmeliğin 37 nci maddesine 5 ve 6. Fıkralar eklenmiştir. Bu eklenen fıkralar ile daha önce yapılmış ancak mahkeme kararı ile iptal olmuş imar uygulamaları nedeniyle geri dönüşüm işlemleri yapılarak kök parsele dönülmesi sonucunda, iptal edilen imar uygulamasına göre tahsis edilmiş ve üzerinde yapı bulunan imar parsellerinin, yeni yapılan parselasyon planında kök parselinin bulunduğu yer veya en yakın yerden tahsis edilememesi nedeniyle, burada bulunan bina ve müştemilatların bulunduğu parselin, bina sahipleri adına tescil edilememesi durumunun ortaya çıkması veya davaya konu parselin imar planında umumi ve kamu hizmetlerine ayrılan alanlara denk gelmesi ve benzeri hukuki veya fiili imkansızlıklar nedeniyle geri dönüşüm işlemleri yapılamaması halinde yapılabilecekler listelenmiştir.
Eklenen bu fıkradan da anlaşılacağı üzere iki somut durum karşımıza çıkmaktadır. Bunlardan ilki daha önce yapılmış ancak mahkeme kararı ile iptal olmuş imar uygulamaları nedeniyle geri dönüşüm işlemleri yapılarak kök parsele dönülmesi sonucunda, kök parsele geri dönülememesi veya en yakın yerden tahsil edilememesi nedeniyle bina sahipleri adına tescil edilememesi durumunun ortaya çıkması durumudur.
İkinci durum ise; davaya konu parselin imar planında umumi ve kamu hizmetlerine ayrılan alanlara denk gelmesi ve benzeri hukuki veya fiili imkansızlıklar nedeniyle geri dönüşüm işlemleri yapılamaması halidir.
Bu iki durumunda fıkranın devamında düzenlenmiş olan bentler geçerlidir.
Geri dönüşüm işlemlerinin yapılamamasının gerekçelerini açıklayan ayrıntılı bir teknik rapor hazırlanacaktır.
Hak sahiplerinin onayı olması şartıyla, konu parsel uygulama sahası içerisinde idarece uygun görülen bir yere tahsis edilebilecektir.
Yapı ve parsel sahibi birbirlerinden farkı kişilerse, üzerinde yapı bulunan parselle, yapı sahibine tahsis edilen parsel, taşınmaz sahiplerinin muvafakatiyle takasa konu edilebilir
Muvafakat olmaması veya yeni yapılacak imar uygulamasında davaya konu parselin imar planında umumi ve kamu hizmetlerine ayrılan alanlara denk gelmesi sebebiyle bulunduğu yerden veya teknik nedenlerden dolayı yakınından tahsis edilememesi halinde; uygulamayı yapan idare tarafından yapının bulunduğu parsel ya da yerinden tahsis edilemeyen parsel kamulaştırılabilir. Kamulaştırılacak parsel maliklerine varsa, öncelikle aynı alan içerisinden olmak üzere, uygulamayı yapan idareye ait parseller teklif edilerek kamulaştırma bedeli trampa yoluyla karşılanabilir.
Yapının bulunduğu parselin uygulamayı yapan idarenin mülkiyetine geçmesi sonrası, bu parsel yeni uygulamada yapı sahibine tahsis edilen parsel ile trampaya ya da satışa konu edilebilir.
