26 Mart 2020’de Resmi Gazetede yayımlanan Kanun uyarınca; 01/03/2020 tarihinden 30/6/2020 tarihine kadar işleyecek iş yeri kira bedelinin ödenememesi veya eksik ödenmesi durumunda, işletmeciler kira sözleşmesinin feshi veya tahliye riskleriyle karşılaşmayacaklar. Koronavirüs işletmesini kapatmak zorunda olmayıp mevcut durum gereği işleri olağanüstü derecede azalan ve hatta duran işletmelerin kira bedeli konusunda izleyebilecekleri iki yol vardır.
Birinci yol mahkemeye başvurmak suretiyle salgın süresince kira bedelinde indirim talep etmektir. Türk Borçlar Kanunu 305. Madde gereğince; “Kiralanan sonradan ayıplı duruma gelirse kiracı, kiraya verenden ayıpların giderilmesini veya kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını ya da zararının giderilmesini isteyebilir.” Kanaatimizce içinde bulunduğumuz şartlar kiraya veren tarafından düzeltilebilecek nitelikte olmadığından Türk Borçlar Kanunu 305. Madde gereğince kira bedelinde indirim yoluna gidilmelidir.
İkinci yol ise aşırı ifa güçlüğü kurumudur. Türk Hukuku’nda aşırı ifa güçlüğü Türk Borçlar Kanunu’nun 138. Maddesinde düzenlenmiştir. İlgili madde uyarınca kendisinden kaynaklanamayan olağanüstü bir sebepten ötürü kirasını ödemekte güçlük çeken kiracı mahkemeden sözleşmenin uyarlanmasını talep edebilir. Davanın amacı kira bedelinin ve sair sözleşme hükümlerinin yeni şartlara uygun olarak uyarlanmasıdır. Bir diğer deyişle kira bedelinin azaltılması vb. çözümlerin bulunmasıdır. İndirim istemeden farklı olarak uyarlama sadece korona dönemi için değil, ileriye dönük bütün kiralara yöneliktir. Nitekim bu durumun sadece bu üç ayı değil ekonomik olarak ileriyi de etkileyeceği de öngörülmektedir.
Burada önemle belirtmek gerekir ki öncelikle bu davanın açılabilmesi için işletmecilerin kira borçlarını ödememiş olmaları veyahut ödeseler bile bir ihtirazı kayıt koymak suretiyle ödemeleri gerekmektedir. Örneğin EFT ile yapıla bir ödemenin açıklama kısmına şu şekilde yazılabilir. “Koronavirüs sebebiyle değişen şartlar için ileride uyarlama davası açma hakkım saklı kalmak kaydı ile …. ayına ilişkin kira ödemesidir”
Özetleyecek olursak; İç İşleri Bakanlığınca yayınlanan genelge kapsamında işletmesini kapatmak zorunda olmayıp mevcut durum gereği işleri olağanüstü derecede azalan ve hatta duran işletmeler, bu salgın süresince kira bedellerinde indirim yapılması amacıyla Türk Borçlar Kanunu 305 ve 307. Maddeleri gereğince sonradan ortaya çıkan ayıp nedeniyle kira bedelinde indirim veya aşırı ifa güçlüğü nedeniyle uyarlama davası açabilecektir.
