Dünyada ilk kez Aralık ayının sonlarında Çin Halk Cumhuriyeti’nin Wuhan kentinde görülen korona virüs (covid-19), Dünya Sağlık Örgütü tarafından 11 Mart 2020’de “Pandemi” (salgın) kategorisine alınmıştır. Türkiye’de ise ilk vaka 11 Mart’ta tespit edilmiş ve buna ilişkin tedbir olarak İç İşleri Bakanlığı 16.03.2020 tarihinde il valiliklerine gönderdiği Korona virüs konulu ek genelge ile halkın çok yakın bir mesafede bir arada bulunarak hastalığın bulaşma riskini arttıracağı gerekçesiyle; “Umuma Açık İstirahat ve Eğlence Yerleri” olarak faaliyet gösteren sinemalar, kafeler, spor merkezleri, konser salonları gibi birçok işletmenin faaliyetlerini geçici süreyle durdurmuştur.

Virüs ile mücadele kapsamında alınan bu tedbirler birçok sosyal ve ekonomik sonucu beraberinde getirmiştir. Bu sonuçlardan biri de kira sözleşmeleridir.

Hukukumuzda sözleşmeler bakımından şekil serbestisi esas alındığından taraflar; kanunun emredici hükümlerine, kamu düzenine ve genel ahlak kurallarına aykırı olmamak kaydıyla herhangi bir şekil şartına tabi olmaksızın karşılıklı serbest iradeleriyle kira sözleşmesi akdedebilir. Tarafların serbest iradelerinin bir sonucu olarak, özellikle ticari amaç ile tanzim edilmiş kira sözleşmelerinde “mücbir sebep” başlıklı hükümler bulunup sonucunda çeşitli fesih sebepleri öngörülmektedir.

Mücbir sebep; taahhüdün ve sorumluluğun yerine getirilmesine engel olan, borçlunun faaliyetleri dışında meydana gelen ölüm, yangın, sel, deprem, salgın hastalık gibi öngörülmesi ve karşı konulması mümkün olmayan olaylar olarak tanımlanır. Mücbir sebebin varlığı her bir somut olay kapsamında ayrı ayrı değerlendirilmelidir.

Covid-19 salgınının sözleşmeye etkisi ise; iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerde, taraflarca sözleşmenin akdedilmesinden sonra ortaya çıkan ve mücbir sebep olarak nitelendirilen olaya maruz kalan tarafın sözleşme ile üstlendiği edimin ifasını engelleyen, tarafların kontrolü ve iradesi dışında ortaya çıkan ve somut olayın koşullarına göre taraflardan birine sözleşmeyi feshetme imkanı verebilecek, öngörülmesi ve karşı konulması mümkün olmayan olay olarak değerlendirilebilir.

Somut olayın şartlarına göre, Kira Sözleşmeleri’nde mücbir sebep hükümleri bulunması halinde taraflar, işbu sözleşme hükümlerine dayanarak sözleşmeyi tek taraflı feshetme hakkına sahip olmaktadırlar. Uyuşmazlık olması halinde mücbir sebep hükmüne dayanan taraf; (günümüz şartlarında korona virüs) bu sebebin tahmin edilemez bir unsur olarak ortaya çıktığını, ticari faaliyetlerini ve kira sözleşmesi kapsamında yarattığı ifa zorluğu, uğradığı ve uğrayacağı zararları deliller ile destekleyerek sözleşmenin feshini talep edebilecektir.

Bunun dışında TBK madde 138’de “Aşırı İfa Güçlüğü” hükmü düzenlenmiştir. Hükme göre; “Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır.” Bu hüküm konut ve çatılı işyerleri kiraları bakımından da geçerlidir. Kanun koyucu işbu madde ile sözleşme kurulurken var olan koşulların, öngörülemez bir şekilde sonradan değişmesi ve bu değişim sonucunda sözleşmedeki dengenin bir taraf açısından katlanılamayacak derecede bozulması durumunu ifade etmiştir.

Aşırı ifa güçlüğüne dayanan uyarlama istemenin temeli dürüstlük kuralına dayanır. Ancak bazı şartların gerçekleşmesi gerekmektedir:

·         Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenemeyen olağanüstü bir durum ortaya çıkmış olmalıdır.

·         Bu durum, borçludan kaynaklanmamış olmalıdır.

·         Bu durum, sözleşmenin yapıldığı sıradaki mevcut olguları dürüstlük kuralına aykırı olacak şekilde borçlu aleyhine değiştirmiş olmalıdır.

·         Borçlu, borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olmalıdır.

Tüm bu koşullar gerçekleşmişse borçlu, hakimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteyebilir.

Sözleşmelerin uyarlanmasında, borç ödemelerinin korona virüs nedeniyle oluşan duruma bağlı olduğunun ispat edilmesi gerekmektedir. Sözleşmenin uyarlanmasını talep hakkı yalnızca mahkemeye başvurularak dava yoluyla kullanılabilir. Kiracı, hakimden uyarlama talep edecektir. Ancak sözleşmenin uyarlanması mümkün değilse fesih söz konusu olacaktır. Hakim somut olayı resen araştır. Uyarlama mümkünse tarafların çıkar dengesini gözeterek yöntem ve miktarı serbestçe belirler. Burada, hakim tarafından “hakkın kötüye kullanılması yasağı” kapsamında inceleme yapılacak olup keyfi talepler reddedilecektir.