Günümüzde birçok insan Osmanlı Tapusuna veya malikliği gösteren başka eski bir belgeye dayalı olarak hak kazanıp kazanamayacağını sorgulamaktadır. Bu yolla hak sahipliği kazanmak düşük bir ihtimal olsa da eldeki belge geçerliliğini koruyorsa ve doğru adımlar atılırsa taşınmaz hak sahibi adına tescil edilebilir.

1926 tarihli Türk Medeni Kanunu yürürlüğe girdiği zaman eski hukuka dayalı olarak mevcut bulunan ayni hak sahipliğinin yeni hukuk döneminde de korunacağı hüküm altına alınmıştır. Dolayısıyla bu döneme ilişkin hak sahipliğinin kaybolması gibi bir durum söz konusu değildir.
Halk arasında Osmanlı tapusu ile kastedilen belge zabıt defteridir. Zabıt defterleri Türk Medeni Kanunu yürürlüğe girmeden önce tedavülleri takip edilmiş taşınmazların kayıtlı olduğu defterlerdir. Günümüzdeki tapu sicillerinin eski hukuktaki karşılığı olduğu söylenebilir.
Türk Medenî Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanunu’nun 19. Maddesinde “Türk Medenî Kanununun eşya hukukuna ilişkin hükümleri, uygun düştüğü ölçüde zabıt defterlerinin tutulduğu yerlerde de uygulanır.” hükmüyle aslında zabıt defterlerinin hak sahipliğini tespit etmekte hala geçerli olduğunu ortaya koymuştur.

Bu noktada önem arz eden husus kadastro yapılırken zabıt defterlerinden kaynaklanan hak sahipliğinin korunup korunmadığıdır. Bilindiği gibi Kadastro Kanununa göre kadastro yapılırken hukuki ve maddi tespit yapılır. Hukuki tespit yapılırken mülkiyet hakkının kime ait olduğu da tespit edilen hususlar arasındadır. Dolayısıyla bir taşınmaz üzerinde kadastro yapılırken; Osmanlı Tapusu sahibi kişinin veya onun mirasçılarının da hak sahipliğinin mevcut olup olmadığı göz önüne alınması gereken bir husustur.

Kadastro Kanununun ‘Mülkiyet Hakkının Tespitine İlişkin Esaslar’ın düzenlendiği 13. Maddesinde tapuda kayıtlı taşınmazlar üzerinde mülkiyet hakkı sahipliğine ilişkin tespitte izlenecek yol gösterilmiştir. Tapuda kayıtlı taşınmazların kapsamına zabıt defterine kayıtlı taşınmazların da dâhil olduğu açıktır. Zira eşya hukukuna ilişkin hükümlerin, uygun düştüğü ölçüde zabıt defterlerine de uygulanacağı yukarıda açıklanmıştı.

Kadastro Kanunu 13. Madde’ye göre mülkiyet hakkı tespit edilirken ikili bir ayrım yapılmıştır: Kadastro yapılırken kayıt sahibinin (zabıt defterinde malik olarak gözüken kişi) aynı zamanda zilyet olduğu durum ve kadastro esnasında kayıt sahibi ile zilyedin farklı kişiler olması durumu.
Birinci durumda, kadastro yapılırken zabıt defterine kayıtlı taşınmaz, kayıt sahibinin veya mirasçısının zilyetliğindeyse kayıt sahibi veya mirasçısı mülkiyet hakkı sahibi olarak kaydedilir. Kayıt sahibinin mirasçıları tayin olunamazsa ölü şerhi düşülmekle kayıt sahibi adına mülkiyet tespit edilir.
İkincisi ise kayıt sahibi ile zilyedin farklı kişiler olmasıdır. Kayıt sahibinin muvafakati halinde veya zilyet, taşınmaz malı, tapu dışı bir yolla iktisap ettiğini ispat ettiği ve ayrıca en az on yıl müddetle çekişmesiz, aralıksız ve malik sıfatıyla zilyet bulunduğu takdirde zilyet adına yahut tapu sicilinden malikin kim olduğu anlaşılamamış ise çekişmesiz ve aralıksız yirmi yıl müddetle ve malik sıfatıyla zilyet bulunan kimse adına tespit olunur.

Kadastro yapılırken bu hükümlere uyulmaması durumunda gerçek mülkiyet hakkı sahibi yanlış tespit edilmiş olabilir ve gerçek hak sahipleri bu taşınmazlarını kaybetmiş olabilirler. Örneğin zabıt defterinde kayıtlı kişinin mirasçısı mevcut olmasına rağmen kadastro yapılırken mirasçıların varlığı göz ardı edilmiş veya yapılan araştırmalara rağmen mirasçılar bulunamamış olabilir. Bu durumda ölü adına kayıtlı taşınmazın ölen sahibinin mirasçısı olduğunu ispat eden kişi taşınmazı kendi adına tescil ettirebilir. Veya zabıt defterinde kayıtlı kişi ile zilyedin faklı kişiler olduğu durumda, kanunda öngörülen çekişmesiz ve aralıksız malik sıfatıyla zilyetlik süreleri olan 10-20 yıllık sürelerin dolmamış olmasına rağmen taşınmazların zabıt defterinde kayıtlı kişi adına kaydedilmesi gerekirken bu zilyetler adına kaydedilmiş olması da bir hukuka aykırılıktır. Bu durumda kayıt sahibi veya mirasçısı, zilyet adına yapılan bu tescilin yolsuz olduğunu ileri sürerek taşınmazın kendi adına tescilini talep edebilir.
Dolayısıyla görüldüğü üzere Osmanlı Tapusuna dayalı olarak bir taşınmaz üzerinde hak kazanmak günümüzde hala mümkündür. Ancak kadastro tespitine yani yapılan bu hukuka aykırılıklara itiraz ve dava açma hak düşürücü sürelerinin de mevcut olduğu unutulmamalıdır.