5403 sayılı “Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu” ile tarımsal arazilerdeki sınırdaş maliklere özgü bir önalım hakkı tanınmıştır. Ancak 04.11.2020 tarihli ve 31294 sayılı Resmi Gazete’de yayınlanan 7255 sayılı “Gıda, Tarım ve Orman Alanında Bazı Düzenlemeler Yapılması Hakkında Kanun” ile söz konusu “Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu”nda çok sayıda değişiklik yapılmıştır. Bu değişikliklerden biri de komşu parsele tanınan önalım hakkına ilişkin düzenlemedir.
Kanun koyucu tarafından; tarımsal arazilerin bölünerek işlevselliğini kaybetmesini önlemek amacıyla yapılan bu düzenleme uygulamada tarımsal arazi malikleri için büyük ölçüde sıkıntı yaratmaktadır. Bu uygulama, tarımsal arazilere ilişkin yatırımlar yapmak isteyen alıcıların azalmasına, potansiyel alıcıların önalım hakkı nedeniyle yargılamayla karşılaşmak istememesi sebebiyle tarımsal arazi satın almaktan kaçınmasına neden olmaktadır. Dolayısıyla söz konusu uygulama her ne kadar tarımsal arazilerin bütünlüğünü sağlamak amacı güdülerek yapılmış olsa da amacına ulaştığını söyleyebilmek mümkün görünmemektedir.
Öncelikle önalım (şufa) hakkını açıklamak gerekirse; temel olarak TMK madde 732’de “Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması halinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler.” şeklinde hükme bağlanmıştır. Yani kanuni önalım hakkı; paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü bir kişiye satması halinde, diğer paydaşların bu payı satın alabilme haklarını ifade eder. Önalım hakkı esas olarak TMK’da düzenlenmekle beraber, bazı kanunlarda da tanınmıştır. Bu kanunlardan birisi yukarıda ifade edildiği üzere 5403 sayılı Kanun’dur. Kanun’un 8/İ maddesinin tarımsal arazilerde sınırdaş maliklere önalım hakkı tanıyan ve “Tarımsal arazilerin satılması halinde sınırdaş tarımsal arazi malikleri de önalım hakkına sahiptir. Tarımsal arazi, sınırdaş maliklerden birine satıldığı takdirde, diğer sınırdaş malikler önalım haklarını kullanamaz. Önalım hakkına sahip birden fazla sınırdaş tarımsal arazi malikinin bulunması halinde hakim, tarımsal bütünlük arz eden sınırdaş arazi malikine önalıma konu tarımsal arazinin mülkiyetinin devrine karar verir” şeklinde düzenlenen hüküm yeni düzenleme ile kaldırılmıştır.
5403 sayılı Kanun’un atfıyla TMK madde 733’e göre söz konusu önalım hakkı, tarımsal araziyi satın alan alıcıya karşı dava açmak suretiyle kullanılabiliyordu. Dolayısıyla önalım hakkını doğuran devir, satış işlemi olarak karşımıza çıkmaktaydı. Satış işlemi, önalım hakkı sahiplerine gayrimenkulün alıcısı tarafından noter yoluyla bildirilmişse, bildirimden itibaren 3 ay içerisinde; satış, noter yoluyla bildirilmemişse satış tarihinden itibaren 2 yıl içerisinde dava açılması gerekmekteydi. Bu süreler hak düşürücü nitelikte olup süreler geçtikten sonra şufa davası açılması mümkün değildi. Satışa ilişkin olarak önalım hakkını kullanmak istemeyen sınırdaş maliklerin söz konusu haklarını kullanmak istemediklerini yazılı şekilde beyan etmeleri yeterli olmaktaydı.
Bunların yanında tarımsal arazilerin fiilen kullanılıp kullanılmaması önem taşımamakta, önalım hakkını kullanmak isteyen alıcının, sınırdaş taşınmazın tamamının maliki olması gerekmekteydi. Ayrıca satılacak olan arazi bakımından da hisse devri değil, taşınmazın bütünün satışa konu olması gerekmekteydi.
Tarımsal arazinin birden fazla komşusu bulunması durumunda ise komşu parsellerden birinin önalım hakkını kullanmasıyla diğer sınırdaşların önalım hakkı ortadan kalkmaktaydı. Birden fazla sınırdaş malikin önalım hakkını kullanmak istediği durumlarda Kanun, hakime takdir hakkı tanımaktaydı.
Yukarıda ayrıntılı bir şekilde tanımlanmış olan bu önalım hakkının kötüye kullanıldığı durumlar meydana gelmiştir. Bu durumla ilgili olarak Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin 2018/3645 E. ve 2019/339 K. sayılı, 15.01.2019 tarihli kararı söz konusu kötüye kullanımları ortaya koymaktadır:
“Kanun koyucu, belirlenen en küçük tarımsal parsel büyüklüğünün altındaki parsellerin satışa konu edilmeleri halinde, satın almada öncelik hakkını komşu parsel malikine tanımak suretiyle, belirlenen miktarın altındaki tarım arazilerinin komşu parsellerle birleştirilmesini ve asgari tarımsal arazi büyüklüğüne kavuşturulmasını hedeflemiştir.
Taşınmaz mal üzerindeki mülkiyet hakkını kısıtlayan önalım hakkına ilişkin kanun hükümlerinin yorumunda ve uygulamasında, mülkiyet hakkının özüne zarar verilmemesi gerekir. Bu yapılırken, önalım hakkının kullanılmasıyla güdülen amacın gerçekleşip gerçekleşmeyeceğinin araştırılması gerekir. Satışı yapılan her tarımsal arazi hakkında, büyüklüğü ne olursa olsun, komşu tarım arazisi malikinin önalım hakkını kullanılabileceğini kabul etmek, asgari tarımsal arazi büyüklüğünü haiz bir tarım arazisinin maliki tarafından istenilen kişiye, gerçek değeri üzerinden devredilmesine engel olur. Böyle bir uygulama, mülkiyetin devri konusundaki kısıtlama hükmünün mülkiyet hakkının özüne aykırı olacak şekilde genişletilmesi anlamına gelir.
Kanun bir bütün olarak nazara alındığında, kanun koyucunun tarım arazilerinin hadsiz ve hudutsuz bir şekilde büyütülmesini amaçlamadığı, belirlenen büyüklüğün altındaki tarım arazilerinin komşu tarım arazileriyle birleştirilmesini hedeflediği açıktır.
Davalı tarafından satın alınan ve davaya konu taşınmazın niteliği mahkemece yapılan keşif sonucu aldırılan bilirkişi raporunda tespit edilmemiş ise de 5403 Sayılı Kanun’un 8. maddesinde belirtilen asgari tarımsal arazi büyüklük miktarı ile hedeflenen miktarın çok üzerinde olduğu hatta Kanunun 8/A maddesinde belirtilen yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüğünün de çok üzerinde olduğu anlaşıldığından, bu taşınmaz hakkında önalım hakkının kullanılması için haklı bir sebep bulunmamaktadır. 4721 Sayılı Kanun’un 2. maddesinde belirtildiği gibi; herkes, haklarını kullanırken ve borçlarını yerine getirirken dürüstlük kurallarına uymak zorundadır. Bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasını hukuk düzeni korumaz.”
Sonuç olarak, en son düzenlemelerle birlikte tarım arazilerinde çok ciddi ihtilaflar çıkaran ve tarım arazisini satmak isteyen kişilerin öncelikle bu durumu 3 ay süre vermek şartı ile komşu tüm parsellere bildirme ve/veya bildirmezse 2 yıllık süre içerisinde komşu parsellerin ön alım (şufa) hakkını kullanabilmesine yönelik düzenleme tamamen ortadan kaldırılmıştır.
